올해 12월에 받는 종부세 고지서는 지금 기준 그대로 나와요. 기본공제를 14억원으로 올리는 정부안은 아직 국회를 통과하지 않았고, 시행도 내년부터거든요. 기본공제는 공시가격에서 먼저 빼 주는 금액이에요. 공시가격이 이 금액 이하면 종부세를 내지 않아요.
정부안은 실거주 1주택의 기본공제를 공시가격 12억원에서 14억원으로 올리는 내용이에요. 이렇게 되면 시가 약 20억원 이하 주택은 종부세 대상에서 빠져요. 다만 올해 12월 고지서는 현행 12억원 기준으로 나와요.
종부세 1주택 기본공제 14억 개편안, 무엇이 바뀌나요?
먼저 발표 과정부터 볼게요. 재정경제부는 8월 3일 세제발전심의위원회에서 '2026년 세제개편안'을 발표했어요. 정부안은 1세대 1주택자의 기본공제를 공시가격 12억원에서 14억원으로 올려요. 이 조치로 시가 약 20억원 이하 주택은 과세 대상에서 빠져요.
8월 발표안은 이후 한 차례 고쳐졌어요. 9월 1일 국무회의에서 정부안이 수정·의결됐어요. 실거주 1주택 공제를 14억원으로 올리는 내용은 그대로 두었어요. 반면 비거주 1주택 공제를 9억원으로 낮추는 안은 거두고 현행 12억원을 유지했어요. 세부담 상한도 200% 인상안을 거두고 현행 150%를 유지했어요.
8월 기사와 9월 이후 기사의 숫자가 다른 이유가 여기에 있어요. 8월 초 기사만 읽으면 비거주 공제가 9억원으로 줄어든다고 오해하기 쉬워요. 아래 표로 두 안의 차이를 정리했어요.
| 항목 | 현행 | 8월 3일 발표안 | 9월 1일 최종 정부안 |
|---|---|---|---|
| 실거주 1주택 기본공제 | 12억원 | 14억원 | 14억원 |
| 비거주 1주택 기본공제 | 12억원 | 9억원 | 12억원(현행 유지) |
| 비거주 부부 공동명의(특례 미신청) | – | 부부 각 4억원 | 부부 각 6억원 |
| 실거주 부부 공동명의 | – | 부부 각 9억원 | 부부 각 9억원 |
| 세부담 상한 | 150% | 200% | 150%(현행 유지) |
공동명의 수치는 9월 최종안 기준이에요. 표의 '현행' 칸에서 공동명의는 비교 수치가 없어 비워 두었어요.
이 개편안의 영향을 받는 사람은 크게 세 부류예요.
- 실거주 고가 1주택자: 공시가격이 12억원을 조금 넘어 올해까지 종부세를 낸 분이에요. 개편 뒤에는 대상에서 빠질 수 있어요.
- 비거주 1주택자: 직접 살지 않고 전세나 월세를 준 1주택자예요. 최종 정부안 기준으로 공제가 12억원 그대로예요.
- 다주택자: 8월 발표안 기준으로 공제 구조와 세율이 바뀌어요. 공제하고 남은 금액에 곱하는 비율인 공정시장가액비율도 함께 올라요.
종부세 개편안은 언제부터 적용되나요? (2026년 12월 고지분은 현행)
종부세 개편은 "내년부터 단계적으로 시행"돼요. 기준일인 2026년 10월 25일에서 보면 2027년부터라는 뜻이에요. 같은 발표에서 양도세 개편은 1년 미룬 뒤 2028년부터 적용한다고 했어요.
종부세는 6월 1일에 가진 주택을 기준으로 그해 12월에 고지돼요. 이 6월 1일을 과세기준일이라고 불러요. 2026년 12월 고지분의 과세기준일은 이미 지난 2026년 6월 1일이에요.
그래서 개편안이 2027년부터 시행되면 올해 12월 고지분은 현행 기준으로 매겨져요. 기본공제도 12억원 그대로예요. 개편안이 적용되는 건 빨라야 2027년 6월 1일 과세기준일분이에요. 즉 2027년 12월 고지분부터예요.
또 하나의 조건은 국회 통과예요. 정부는 11개 세법 개정안을 9월 3일까지 국회에 내기로 했어요. 개정안은 정기국회에서 심사돼요. 10월 25일 현재 종합부동산세법 개정안은 국회를 통과하지 않았어요. 국회에서 내용이 바뀌면 2027년 적용 기준도 달라져요.
올해 고지서를 받고 놀라는 분이 있을 수 있어요. "공제가 14억원으로 늘었다는데 왜 세금이 나왔지?" 하는 거죠. 올해 고지서는 현행 12억원 기준이 맞아요. 올해 고지분을 개편안 기준으로 계산해서 납부액을 줄이려 하면 안 돼요.
시가 구간별로 1주택 종부세 부담은 어떻게 달라지나요?
실거주 1주택의 세 부담은 시가 구간에 따라 다르게 바뀌어요. 공제가 늘어나는 동시에 세금을 매기는 다른 기준도 오르기 때문이에요.
- 시가 약 20억원 이하: 공시가격 14억원 이하가 되어 과세 대상에서 빠져요.
- 시가 20억~30억원: 세액이 줄어들어요.
- 시가 30억~40억원: 세액 변동을 최소화하는 구간이에요.
- 시가 40억~50억원 수준 초과: 과세가 강화돼요.
이와 별도로 다른 기준도 바뀌어요. 8월 발표안에서 1세대 1주택의 공정시장가액비율은 60%에서 70%로 올라요. 이 비율이 오르면 세금을 매기는 기준 금액(과세표준)이 커져요. 2027년부터 과세표준 6억원 초과~12억원 이하 구간의 세율도 1.0%에서 1.3%로 올라요.
구간별로 세금이 정확히 얼마나 달라지는지는 정부 발표에 나와 있지 않아요. "시가 25억원이면 얼마가 줄어든다"는 식의 숫자는 정부 공식 자료에 없는 계산이에요. 개인 블로그나 커뮤니티의 계산표를 볼 때는 주의가 필요해요. 어떤 비율과 세율을 넣었는지 먼저 확인하는 편이 안전해요.
헷갈리기 쉬운 점은 '시가 20억원'과 '공시가격 14억원'의 관계예요. 정부안에서 공제 기준은 공시가격 14억원이에요. 시가 약 20억원은 정부가 함께 제시한 환산 수치예요. 그럼 내 집이 대상에서 빠지는지는 뭘로 보면 될까요? 시세가 아니라 공시가격이 14억원 이하인지로 판단해요.
비거주 1주택과 부부 공동명의 공제는 어떻게 정리됐나요?
비거주 1주택은 8월과 9월 사이에 가장 많이 바뀐 부분이에요. 8월 3일 발표안은 비거주 1주택 기본공제를 12억원에서 9억원으로 낮추는 내용이었어요. 9월 1일 국무회의 최종 정부안은 이 낮추는 안을 거두고 현행 12억원을 유지했어요.
결과적으로 최종 정부안에서는 실거주 여부에 따라 공제가 2억원 차이 나요. 실거주 1주택은 14억원, 비거주 1주택은 12억원이에요. 그래서 "시가 20억원 이하는 종부세가 없다"는 말은 실거주 1주택에만 맞는 말이에요. 비거주 1주택은 시가 20억원 이하라도 공시가격이 12억원을 넘으면 과세돼요.
부부 공동명의도 거주 여부로 나뉘어요. 실거주 공동명의는 부부 각 9억원 공제가 그대로예요. 특례를 신청하지 않은 비거주 공동명의는 8월안에서 부부 각 4억원이었어요. 최종안에서는 부부 각 6억원으로 바뀌었어요.
8월 기사에 나온 숫자로 계획을 세웠다면 다시 확인해야 해요. 비거주 9억원, 공동명의 각 4억원, 세부담 상한 200%는 모두 9월 최종안에서 바뀐 숫자예요.
다주택자는 무엇이 달라지나요?
다주택자, 즉 1세대 1주택이 아닌 경우는 8월 발표안 기준으로 정리할게요. 다주택자는 공시가격 합계 9억원을 넘는 부분이 과세 대상이에요. 기본공제는 4억원을 기준으로 해요. 전체 주택가액 가운데 본인이 사는 주택의 비중이 클수록 공제가 늘어나요. 최대 9억원까지 인정돼요.
공정시장가액비율은 주택 수와 지역에 따라 다르게 올라요.
- 1세대 1주택, 지방 1·2주택: 60%에서 70%로 올라요.
- 3주택 이상, 조정대상지역 주택: 2027년 70%로 오른 뒤 2028년 이후 80%까지 올라요.
세율도 함께 올라요. 2027년부터 과세표준 6억원 초과~12억원 이하 구간의 세율이 1.0%에서 1.3%로 바뀌어요. 공제 구조, 공정시장가액비율, 세율이 함께 바뀌는 내용이에요(8월 발표안 기준).
다만 다주택 공제 구조(4억원 기준, 최대 9억원)는 8월 발표안 내용이에요. 9월 최종안에서는 비거주 1주택 공제를 낮추는 안이 빠졌어요. 다주택 쪽 기준도 국회 심사 결과에 맞춰 다시 확인하는 편이 좋아요.
국회 심사에서 바뀔 수 있는 부분은?
정부안은 국회를 통과해야 효력이 생겨요. 9월 20일 무렵 민주당은 정부안의 큰 틀을 유지하는 쪽으로 가닥을 잡았어요. 실거주 14억원, 비거주 12억원(공시가격 기준) 구조예요. 양도세는 10월 국정감사 뒤 11월 조세소위원회에서 본격 논의할 예정이에요.
10월 들어서는 반대 방향의 지적도 나왔어요. 국회 재정경제기획위원회 수석전문위원 검토보고서에서 거주 여부로 공제에 차이를 두는 것이 문제로 지적됐어요. 수도권 전월세 공급이 줄고 임대료가 오를 수 있다는 거예요. 그러면 세 부담이 임차인에게 넘어갈 수 있어요. 민주당 안에서는 비거주 공제도 14억원으로 통일하는 방안이 이야기되고 있어요.
이처럼 비거주 1주택 공제는 시점과 매체에 따라 숫자가 다르게 나와요. 8월 발표안은 9억원, 9월 최종 정부안은 12억원이에요. 10월 국회 논의에서는 14억원 통일안이 나와 있어요. 세 숫자 모두 아직 확정된 기준이 아니에요. 비거주 1주택자라면 정기국회 심사 결과를 보고 판단하면 돼요.
내 상황에 맞춰 보는 공제 적용 예시
아래는 최종 정부안이 국회에서 그대로 통과된다고 가정한 예시예요. 세액은 계산하지 않고, 과세 대상인지만 공제 기준으로 판단했어요.
예시 1. 실거주 1주택 A씨, 공시가격 13억원
- 2026년 12월 고지분: 현행 공제 12억원을 넘으므로 과세 대상이에요.
- 2027년 12월 고지분: 실거주 공제 14억원 이하이므로 대상에서 빠져요.
예시 2. 비거주 1주택 B씨, 공시가격 13억원
- 2026년 12월 고지분: 현행 12억원을 넘으므로 과세 대상이에요.
- 2027년 12월 고지분: 최종 정부안에서 비거주 공제가 12억원 그대로라 계속 과세 대상이에요.
- 국회에서 14억원 통일안이 채택되면 결과가 A씨와 같아져요.
예시 3. 실거주 1주택 C씨, 시가 45억원 수준
- 정부 설명대로라면 40억~50억원 수준을 넘는 구간은 과세가 강화돼요.
예시 1과 예시 2는 공시가격이 같지만 사는지 여부에 따라 결과가 갈려요. 내 상황을 따져 볼 때는 다음 순서로 확인하면 돼요.
- 시세가 아니라 공시가격을 확인해요.
- 세대 기준 주택 수가 1채인지 확인해요.
- 그 집에 실제로 살고 있는지 확인해요.
- 단독명의인지 부부 공동명의인지 확인해요.
- 국회를 통과하면 빨라야 2027년 12월 고지분부터 바뀐다는 점을 기준으로 일정을 잡아요.
마무리
2026년 세제개편안은 실거주 1주택 종부세 공제를 14억원으로 올리는 정부안이에요. 국회를 통과하면 빨라야 2027년 12월 고지분부터 적용돼요. 실거주 1주택자라면 올해 12월 고지분은 현행 12억원 기준으로 내면 돼요. 개편 효과는 2027년 12월부터 기대하면 돼요. 비거주 1주택자와 다주택자는 국회에서 공제·세율이 확정되는 결과를 먼저 보세요. 그 뒤에 보유 계획을 정하는 편이 좋아요. 이 글은 일반 정보예요. 개별 세액과 요건은 세무서나 세무 전문가에게 확인해 두세요.
